Même s’il est rare, l’impayé de loyers reste un risque contre lequel il est important de se protéger. En effet, cette situation peut rapidement affaiblir la rentabilité de votre investissement. Heureusement, il existe plusieurs solutions pour s’en prémunir.
Choisir le bon locataire : une première solution pour se protéger
La sélection rigoureuse du locataire constitue la première étape à suivre pour protéger votre investissement. Au travers de son dossier de candidature, vous devrez juger de son sérieux pour occuper le logement “ en bon père de famille “, c’est-à-dire s’acquitter des loyers et charges, et conserver le logement décent sans le détériorer.
Pour sélectionner le bon candidat, vous devrez vous assurer de son sérieux et de son niveau de revenus au travers de son dossier. Celui-ci contient plusieurs pièces obligatoires comme une photocopie de sa pièce d’identité, son contrat de travail, ses 3 dernières fiches de salaires, etc. Concernant la solvabilité d’un locataire, on estime que le loyer ne doit pas dépasser entre 25 % et 33 % de ses revenus.
Attention, un candidat percevant un haut revenu ne sera pas forcément un bon payeur. En plus de ses bulletins de salaire, vous devez aussi examiner les autres pièces du dossier, dont les dernières quittances du logement précédemment occupé. Si le candidat est sérieux, il est possible que son précédent bailleur ait rédigé une lettre de recommandation annexée au dossier.
Notez qu’en tant que propriétaire, vous avez l’interdiction formelle de demander certains documents à votre futur locataire, jugés comme “attentatoires à la vie privée”. Vous ne pouvez en aucun cas imposer à ce dernier de vous montrer une copie de son relevé bancaire, un extrait de son casier judiciaire ou encore sa carte d’assuré social.
Souscrire à une Garantie Loyers Impayés (GLI)
L’assurance loyers impayés ou Garantie loyers impayés (GLI) est un moyen sûr de percevoir tous les mois le versement du loyer, même en cas d’insolvabilité de la part du locataire. Certains contrats prennent également en charge les frais de procédures et les dégradations du logement.
Les offres sont très variables d’une compagnie à une autre en termes de carence, franchise, mais aussi en durée et plafond d’indemnisation. Notez que pour garantir une prise en charge en cas de problème, il est primordial de suivre les conditions imposées par le contrat. Prenez donc le temps d’étudier toutes les offres.
Garant & dépôt de garantie
Pour prévenir une éventuelle défaillance du locataire, vous pouvez demander le soutien d’un garant. Souvent un proche, la personne s’engage à payer les loyers et charges à la place du locataire si celui-ci n’en a pas la possibilité. Si le candidat ne dispose pas d’un garant, l’organisme Action Logement propose différents dispositifs de cautionnement. Il s’agit d’un service public et gratuit, sous réserve que le locataire remplisse les conditions requises.
En tant que propriétaire, vous pouvez exiger le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels manquements de la part du locataire : réparations locatives, impayés de charges ou de loyers, … Son montant, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi.
Si vous faisiez le choix de la colocation ?
En plus d’une meilleure rentabilité, la colocation offre une meilleure protection contre les impayés de loyers. En effet, lors d’une colocation, la clause de solidarité impose aux locataires d’être solidaires entre eux en cas de défaut de paiement de l'un des occupants.
Cela implique une forte responsabilisation des colocataires sur le paiement des loyers, mais aussi ces derniers seront très impliqués pour retrouver rapidement un nouveau colocataire en cas de départ.
Dès le premier impayé, prenez les devants
La proactivité est le maître-mot : dans un premier temps, contactez votre locataire pour en discuter avec lui. Il peut en effet s’agir d’un simple oubli ou d’un mauvais concours de circonstances qui peut facilement être réglé avec la discussion. En cas de problèmes financiers passagers, vous pouvez convenir d’un règlement à l’amiable, étalé sur les prochaines mensualités par exemple.
Sans réponse, vous pouvez envisager de le relancer via courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez par la suite vous tourner auprès du ou des garants et informer votre assureur de votre situation.
Le mandat de gestion, une solution pour me protéger des impayés ?
Gérer un bien immobilier demande du temps et des connaissances spécifiques, ce qui peut vite devenir lourd à gérer au quotidien. Confier la gestion de son logement à un professionnel, c’est l’assurance de respecter le cadre légal tout en sélectionnant le bon locataire.
Tout comme la transaction, nous gérons votre patrimoine avec compétence, déontologie et pragmatisme.